日本空屋900萬戶，有一類想賣也賣不掉，叫負動產

（配圖:PR TIMES 新聞稿截圖,株式会社ドリームプランニング「空き家900万戸」報導,字卡標題「日本空屋900萬戶，有一類想賣也賣不掉，叫負動產 – by MaxLu 呂元鐘」）

日本空屋900萬戶，有一類想賣也賣不掉，叫負動產

先給量尺：判斷一個東西是資產還是負債，看它「沒被使用的時候」，還要不要繼續花你的錢。

日本全國空屋約 900 萬戶（總務省住宅・土地統計調查）。這個數字大家都聽過。

比較少人知道的是，日本已經發展出一個專門的詞來形容其中一部分：負動産。不動産的動字前面，那個負動產，很有意思。

1.0
先講負動產是什麼，講清楚一點。

它不是「便宜的房子」，也不是「賣不到好價錢的房子」。它是持有它本身就在花錢，而且沒有人願意接手的房子。

新聞稿裡點出兩個具體類別，這兩個詞值得記住：

再建築不可——這塊地上現在的房子拆掉之後，依現行法規蓋不回去。通常是因為它跟道路的接面不符合規定。房子還在的時候你可以住，房子倒了就只剩一塊不能蓋的地。

市街化調整區域——政府劃出來抑制開發的區域，蓋新建物受到嚴格限制。

這兩種標的的共同點是：它的價值不在它自己身上，在法規允不允許你動它。

2.0
所以量尺怎麼看呢。

一個東西是資產還是負債，最快的判斷是：把它放著不動，一年後你的帳戶是多了還是少了。

房子空著，你要繳固定資產稅、要付管理費、要處理雜草跟漏水，還要負擔它倒下來砸到人的責任。什麼都不做，錢一直在流出去。

這條規則不只適用房子。

一台不開的車，一整櫃賣不掉的庫存，一個沒人用的辦公室，一份每個月扣款的訂閱。它們在你腦子裡都被記在資產那一欄，實際上每個月都在扣款。

會計上這件事分得很清楚，生活裡大部分人分不清楚。因為當初買它的時候，它確實是資產。

狀態是會改變的，但我們對一個東西的分類通常不會跟著改。

3.0
講一個我覺得最有意思的細節：這家公司在跟自治體簽協定。

2023 年跟群馬縣伊勢崎市簽了，現在要推向全國。

一家民間公司去跟地方政府合作處理空屋，這件事說明了一件事：這個問題大到地方政府自己解不掉，而且解不掉的部分不是錢，是「找不到人接手」。

政府手上有的是名單、是稅籍、是輔導預算。它沒有的是買方。

所以真正的瓶頸不在供給端，在需求端——不是沒有房子，是沒有人要。

（他們甚至為此做了一份 28 題的意識調查，分兩批 356 人跟 500 人，然後連續 28 天每天發表一題。老實說這個發表方式我看了會心一笑，這是很懂內容節奏的做法。

所以我說過一句話，日本已經把少子化對房地產的影響已經演完了。

4.0
這個基本是我切身關係，所以我很敢講。

我們家 WHO'S HOME 東京是主力戰場，所以這一題不是理論，是我們實際在算的東西。

我發起思路是：我們挑標的的時候，最先被排除的從來不是「貴的」，是「空著的時候會流血的」。你擺著不會虧錢的，到頭來，你不可能希望做了一個動作然後還要虧錢，那你何必做呢？

先保本不虧再想賺錢吧。

我們家選址只有四個人在看，這四個人現在就碰得到管理得到的台日房地產快100間，營運過的日本旅宿人次超過千組。

一個房子只要沒有清楚的使用場景——不管是自己住、出租、還是做旅宿——它就會回到剛剛那把尺的錯誤那一邊。而使用場景這件事，跟房子本身的條件關係比較小，跟它在哪、周邊有什麼、法規允不允許你那樣用，關係大很多。

日本這 900 萬戶空屋，裡面一定有很多房子條件不錯。它們的問題不在建築，在沒有人需要在那個地方過夜。

底牌我就不講了，但方向是這個：先確定它有事情可做，再談它值多少。

5.0
最後補一個很現實的提醒，給有在看日本物件的人。

「便宜」在日本的空屋市場是一個很危險的訊號。

一間房子如果掛了很久還很便宜，通常不是市場沒發現，是當地人知道一些你不知道的事——可能是再建築不可，可能是分區限制，可能是拆除費用比土地價值還高。

市場是有效率的，尤其是在一個資訊透明、每個人都能查登記的國家。

所以看到不合理的便宜，正確的反應不是快下手，是先問一句：為什麼在地人不要？

一句話總結：
一個放著不動、一年後帳戶還變少的東西，它不是資產。